Immobilien­bewertung im Ertragswert­verfahren: wie ermittle ich den Ertragswert einer Immobilie?

Schritt 1: Ertrag Ihrer Immobilie bestimmen

Üblicherweise arbeitet man mit dem Reinertrag der Immobilie. Dieser stellt grundsätzlich die Einnahmen minus Ausgaben, beziehungsweise Kaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten dar. Als Bewirtschaftungskosten gelten die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis.

Im hier verwendeten vereinfachten Verfahren wird jedoch nur die Kaltmiete anstelle des Reinertrags berücksichtigt. Achten Sie darauf, bei Ihren Bewertungen durchgängig die Kaltmiete, d.h. immer die gleichen Größen zu verwenden.

Ermitteln Sie die Jahreskaltmiete, indem Sie die monatliche Kaltmiete mit 12 multiplizieren.

Hinweis: Falls Sie noch keine tatsächliche Ist-Miete erzielen, kalkulieren Sie mit einer Soll-Miete (zu erwartende Miete).

Schritt 2: Liegenschaftszins ermitteln

Im nächsten Schritt benötigen Sie den sogenannten Liegenschaftszins. Dieser Zinssatz kann als Renditeerwartung des Marktes aufgefasst werden und dient der Verzinsung des Verkehrswerts einer Immobilie. Er ist über den Gutachterausschuss der Stadt oder Gemeinde zu erfragen, der diesen anhand vergangener Markttransaktionen ermittelt.

Schritt 3: Liegenschaftszins selbst berechnen

Falls Ihnen der Liegenschaftszins des Gutachterausschusses nicht vorliegt oder Sie eine aktuellere Einschätzung der Rendite ermitteln wollen, können Sie die erwartete Rendite jedoch auch selbst bestimmen. Dazu benötigen Sie die durchschnittlichen Miet- und Kaufpreise des Marktes.

Zur Bestimmung der durchschnittlichen Kaufpreise des Marktes können Sie das Vergleichswertverfahren anwenden. » Einen Leitfaden über das Vergleichswertverfahren finden Sie hier.

Die Bestimmung der durchschnittlichen Mietpreise des Marktes erfolgt analog zur Kaufpreisermittlung. Anstelle von Kaufobjekten sammeln Sie dazu Mietobjekte und ermitteln den durchschnittlichen Mietpreis pro m².

Zur Berechnung des Liegenschaftszins gilt im Allgemeinen:
[Liegenschaftszins] = [Jahresreinertrag] / [Kaufpreis]

Zur Vereinfachung können Sie für den Jahresreinertrag und den Kaufpreis die beiden zuvor ermittelten Durchschnittswerte ansetzen. Das Verhältnis dieser beiden Werte entspricht der Renditeerwartung des Marktes in Bezug auf die Kaltmiete (vereinfachter Liegenschaftszins).

Nach Anwendung des Vergleichswertverfahrens gilt somit für den vereinfachten Liegenschaftszins:
[Liegenschaftszins] = [mittlerer Mietpreis/m² x 12] / [mittlerer Kaufpreis/m²]

Im Folgenden finden Sie aktuelle Renditeerwartungen der 5 größten deutschen Städte

Schritt 4: Bestimmung des Ertragswertes

Im letzten Schritt des Ertragswertverfahrens wird der eigentliche Ertragswert ermittelt. Hierbei benötigen Sie die Jahreskaltmiete Ihrer eigenen Immobilie und den vereinfachten Liegenschaftszins.

Der Ertragswert Ihrer Immobilie ergibt sich schließlich aus der folgenden Formel:
[Ertragswert] = [Jahreskaltmiete Ihrer Immobilie] / [Liegenschaftszins]

Im Folgenden finden Sie die Ermittlung des Ertragswertes einer Eigentumswohnung in Köln (Monatskaltmiete 1.200 €, Wohnungsgröße 100 m²) an einem Beispiel.

Beispielrechnung:

[Ertragswert] = 1.200 € x 12 / 3,4 % = 425.000 €

[Ertragswert/m²] = [Ertragswert] / [Wohnfläche] = 425.000 € / 100 m²= 4.250 €/m²

Fazit

Die Anwendung des Ertragswertverfahrens ergibt für Ihre Immobilie einen Wert. Dieser kann nun als Basis für die Vermarktung bzw. den Verkauf Ihrer Immobilie genutzt werden. Der Ertragswert ergänzt die durch andere Verfahren ermittelten Werte und verbessert Ihre Einschätzung des Marktes.