Immobilien­bewertung im Vergleichswert­verfahren: wie ermittle ich den Verkehrswert einer Immobilie?

Voraussetzungen

Zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens sollten Sie wissen, dass bei dem Verfahren der aktuelle Marktwert eines Grundstücks oder einer Immobilie aus Marktpreisen von vergleichbaren Objekten abgeleitet wird. Das bedeutet, Sie benötigen für die Einschätzung Ihres Objektes Informationen über Merkmale wie Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung etc.

Die Aussagekraft des Wertes ist von der Anzahl der Vergleichsobjekte abhängig, weshalb eine hohe Anzahl an Vergleichsobjekten von Vorteil ist. Darüber hinaus ist für die Feststellung des aktuellen Marktwertes zu berücksichtigen, aus welchem Zeitraum die Vergleichsdaten stammen.

Schritt 1: Parameter­bestimmung

Zunächst benötigen Sie Parameter zu Ihrem Objekt.

Notieren Sie sich hierfür folgende Informationen über Typ und Art der Immobilie:

1. den Typ der Immobilie: Handelt es sich um eine Wohnung oder ein Haus?
2. die Objektart: zum Beispiel Dachgeschoss, Souterrain, Erdgeschoss, Etagenwohnung etc.
3. die Lage des Objekts, d.h. die Stadt sowie den Bezirk
4. die Anzahl der Zimmer sowie die Wohn- und ggf. Grundstücksfläche
5. die Etage Ihres Objekts

Notieren Sie sich Merkmale wie Typ und Art (Lage, Größe etc.) der Immobilie.

Notieren Sie sich außerdem folgende Informationen über Zustand und Ausstattung der Immobilie:

1. das Baujahr sowie den Zeitpunkt der letzten Sanierung
2. die Qualität der Ausstattung: einfach, normal, gehoben oder Luxus?
3. den Zustand der Immobilie: z.B. renovierungsbedürftig, gepflegt, Erstbezug etc.

Notieren Sie sich Merkmale wie Ausstattung und Zustand (Baujahr, Sanierung etc.) der Immobilie.

Schritt 2: Vergleichsobjekte finden

Im nächsten Schritt müssen Sie nach Vergleichsobjekten suchen und deren Ähnlichkeit zu Ihrer Immobilie beurteilen. Dazu empfiehlt es sich, gängige Immobilienportale wie Immoscout24, Immonet, Immowelt etc. zu verwenden. Die eingangs ermittelten Objektparameter werden nun in die Suchmaske eingegeben. Einzelne Merkmale Ihres Objektes sollten Sie in einer gewissen Bandbreite eingeben. Um möglichst viele geeignete Vergleichsobjekte zu finden, ist es ratsam, die Parameter nicht zu eng zu setzen.

Anschließend werden passende Objekte in eine Übersicht übertragen und nicht passende Objekte ausgeschlossen. Je größer die Übereinstimmung der genannten Faktoren mit den Vergleichsobjekten, desto genauer lässt sich daraus der Wert Ihrer Immobilie ermitteln.

Notieren Sie sich nun zu jedem gefundenen Objekt den Kaufpreis und die Wohnfläche.

Das Ergebnis sollten eine Übersicht, ähnlich der folgenden, sein:

Schritt 3: Wertermittlung

Für das weitere Vorgehen könnten Sie an dieser Stelle Datum und identifizierende Merkmale (Adresse, Zimmer, Etage u.a.) der ausgewählten Objekte festhalten, um diese bei erneuter Suche wieder zu erkennen.

Im finalen Schritt sammeln Sie die Kauf- bzw. Mietpreise und Wohnfläche aller gefundenen Objekte und ermitteln anhand dieser Werte einen Durchschnittspreis pro Quadratmeter.

Berechnen Sie den Durchschnittspreis wie folgt:
[Summe aller Einzelwerte] / [Anzahl aller Objekte] = [Durchschnittspreis/m²]

Beispielrechnung:
(4.100 €/m² + 4.600 €/m² + 3.900 €/m² ) / 3 = 4.200 €/m²

Um letztendlich den Vergleichswert für Ihre eigene Immobilie zu bestimmen, muss der zuvor ermittelte Wert nur noch mit der Wohnfläche Ihrer Immobilie multipliziert werden.

Den Vergleichswert ermitteln Sie folgendermaßen:
[Durchschnittspreis/m²] x [eigene Wohnfläche] = [erw. Verkehrswert Ihrer Immobilie]

Beispielrechnung:
4.200 €/m² x 80 m² = 336.000 €

Um eine untere Abschätzung für den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu erhalten, multiplizieren Sie den niedrigsten Quadratmeterpreis der gefundenen Objekte mit der Wohnfläche Ihrer Immobilie. Für eine obere Abschätzung nehmen Sie entsprechend den höchsten Quadratmeterpreis.

Fazit

Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ergibt für Ihre Immobilie einen Wert. Dieser kann nun als Basis für die Vermarktung bzw. den Verkauf Ihrer Immobilie genutzt werden. Durch das Verfahren haben Sie Kenntnis über den Markt gewonnen, welche Ihnen Sicherheit in der Verkaufsverhandlung gibt.